Bất động sản Phát Đạt: Nhớ câu “thùng rỗng” kêu to!

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2020 của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) mới diễn ra hồi tháng 4, bên cạnh các khoản tồn kho, tình hình quản trị doanh nghiệp, nhiều cổ đông đặc biệt quan tâm đến vấn đề dòng tiền và các dự án của công ty.

Theo ý kiến của một số cổ đông tại đại hội, BCTC 2019 đã kiểm toán của Phát Đạt ghi nhận lượng tiền mặt khá thấp, trong khi các khoản phải thu ngắn hạn 1.700 tỷ đồng khá lớn và có xu hướng tăng lên hơn 2.000 tỷ đồng trong quý I/2020. Cổ đông đã đề nghị lãnh đạo công ty chia sẻ cụ thể những khoản phải thu.

Khi đó, đại diện công ty cho biết, khoản phải thu ngắn hạn hàng kì cao do đây là các khoản đầu tư phát triển dự án mà công ty đang trực tiếp triển khai hoặc công ty đang cùng với đối tác triển khai. Nếu công ty quyết toán được khối lượng với nhà thầu, quyết toán được công nợ với đối tác, khách hàng thì các khoản phải thu này sẽ giảm tương ứng.

Còn về dòng tiền, trong dòng tiền thu ngắn hạn đó, có một số từ việc công ty bán sỉ những dự án. Đối tác trả tiền theo tiến độ. Tuy nhiên, chi tiết dòng tiền là vấn đề tế nhị, ban lãnh đạo không thể chia sẻ ngay. Nếu cần, cổ đông trao đổi với lãnh đạo sau đại hội.

Tương tự, khi được hỏi cụ thể những dự án sẽ đem về dòng tiền cho Phát Đạt trong năm 2020, lãnh đạo PDR cũng khẳng định, “bởi bí quyết kinh doanh và sự nhạy cảm trong nhiều việc nên không chia sẻ được, cổ đông hết sức thông cảm.”

Tuy nhiên, lãnh đạo công ty khẳng định, chắc chắn đạt được lợi nhuận trong năm 2020. Mặc dù dịch Covid-19 rất nhiều doanh nghiệp khó khăn nhưng Phát Đạt đã có những bước chuẩn bị về sản phẩm và đã đối tác mua lại.

Câu trả lời của ban lãnh đạo khiến cổ đông bất đắc dĩ phải chấp nhận nhưng đó được cho là câu trả lời đường cùng. Dòng tiền của Phát Đạt dẫu có nói gì đi nữa cũng không thể phủ nhận được là đang bất thường, kể cả ban lãnh đạo cam kết có lãi năm 2020. Phát đạt đang đặt cổ đông vào thế nghi ngờ “cook” doanh thu và không đủ nguồn tiền xoay vòng trong kỳ báo cáo nên các khoản phải thu các bên liên quan rất lớn.

Chẳng hạn như, tiền tại 31/3/2020 sụt giảm chỉ còn 39 tỷ đồng. Doanh thu giảm hơn nghìn tỷ so với cùng kỳ, mà phần lớn là phải thu bên liên quan. Theo lời Chủ tịch thì là phải thu bán sỉ dự án, nhưng là bán cho bên liên quan và chưa thu tiền thì việc xác minh khá phức tạp. Ngoài ra, tiền của PDR sử dụng để mua lại trái phiếu theo cam kết trong quý I/2020 nên dư tiền giảm mạnh.

Xoay tiền “khoẻ” như Phát Đạt

Với việc triển khai cùng lúc nhiều dự án trong bối cảnh tín dụng hạn hẹp, một cổ đông đề nghị ban lãnh đạo Phát Đạt chia sẻ về kế hoạch vốn trong thời gian tới.

Chủ tịch Phát Đạt cho rằng, với uy tín của cá nhân và thương hiệu Phát Đạt, doanh nghiệp huy động tiền không khó. Chưa chắc thị trường lãi suất thấp đã hiệu quả và lãi suất cao chưa chắc không hiệu quả. Thực tế, doanh nghiệp này đã huy động vốn thành công bằng lãi suất trái phiếu cao bậc nhất thị trường.

Được biết, PDR là công ty trong lĩnh vực bất động sản, năm 2019 doanh nghiệp đẩy mạnh huy động vốn bên ngoài với mức lãi khác nhau, có mức lãi suất cao nhất tới 14,45%. Nâng tổng mức vay nợ từ năm 2018 là 0 lên năm 2019 là 2.172 tỷ đồng, chiếm 15,6% tổng nguồn vốn.

Phát Đạt là một trong những doanh nghiệp bất động sản huy động thành công nhiều đợt trái phiếu trong năm 2020 bằng “chiêu” lãi suất cao. Đúng như lời lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ, dù lãi suất cao hơn ngân hàng nhưng lại là vốn rẻ. Lý do là dòng vốn ổn định và chỉ phải cầm cố cổ phiếu với mức giá thấp. Nhìn thẳng vấn đề thì dòng vốn tương đối rẻ vì khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp này không còn nhiều.

Phần lớn các khoản vay của Phát Đạt được thực hiện thông qua phát hành trái phiếu và sẽ đến hạn vào năm 2020. Do đó, có thể nói năm 2020 là năm khó khăn về dòng tiền của doanh nghiệp này.

Ngày 7/4, PDR công bố mua lại 20 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, đây là trái phiếu phát hành ngày 3/6/2019 và có kỳ hạn 5 năm với lãi suất 10,5%/năm trong 4 kỳ đầu. Sau khi mua lại, tổng giá trị trái phiếu còn lại ở đợt phát hành này là 530 tỷ đồng.

Đây không phải lần đầu tiên PDR thực hiện việc mua lại trái phiếu, trước đó ngày 18/3 doanh nghiệp cũng thông báo đã mua lại 100 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 1 năm, còn lại 100 tỷ đồng, trái phiếu này có lãi suất là 14,45%/năm.

Một trong những lý do lãi suất trái phiếu cao bởi đảm bảo bảo bằng cổ phiếu để trả nợ. Theo giới phân tích, một doanh nghiệp đi cầm cố cổ phiếu vay tiền ngân hàng gần như là “nhà đã hết gạo”.

Quay lại khoản nợ của Phạt Đạt, báo cáo tài chính kiểm toán vừa công bố, ngoài khoản PDR vay nợ ngân hàng và qua kênh trái phiếu gần 2.200 tỷ đồng, chiếm gần 16% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp, một số khoản vay của Phát Đạt áp dụng mức lãi suất khá cao, như với khoản vay 22,5 triệu USD (523 tỷ đồng) từ Vietnam New Urban Centre, lãi suất sẽ cố định ở mức 15%/năm. Khoản vay nhằm tài trợ cho dự án Nhơn Hội – Bình Định, đáo hạn vào đầu tháng 5/2021. Một trong các lý do khiến khoản vay có lãi suất cao là tài sản đảm bảo là 28,5 triệu cổ phiếu PDR. Đây là số cổ phiếu do cổ đông công ty sở hữu, còn bản thân Phát Đạt không sở hữu cổ phiếu quỹ.

Phần lớn các khoản vay khác cũng được thế chấp bằng cổ phiếu

Để trả nợ cũ, Phạt Đạt lại tiếp tục phát hành trái phiếu lãi suất cao. Trong đó, đợt phát hành trái phiếu đáo hạn vào tháng 4/2020 áp dụng lãi suất 14,45%/năm từng được nhắc đến nhiều trên các phương tiện truyền thông do là một trong các mức lãi trái phiếu cao nhất trên thị trường trái phiếu riêng lẻ cũng được đảm bảo bằng 18 triệu cổ phiếu của cổ đông công ty.

Tổng cộng đã có 88,17 triệu cổ phiếu PDR được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay, tương đương gần 27% lượng cổ phiếu đang niêm yết trên sàn. Do là tài sản có mức độ biến động giá cao, các ngân hàng thường cung cấp khoản vay với giá trị thường chỉ bằng khoảng 30% giá trị thị trường của cổ phiếu.

Ước tính theo mức giá giá trị cổ phần đem sử dụng để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của Phát Đạt là hơn 2.000 tỷ đồng.

Theo phương án chi trả nợ gốc, kể từ 3/3/2020, Phát Đạt sẽ bắt đầu trả gốc lô trái phiếu trị giá 542 tỷ đồng. Tuy nhiên, Phát Đạt không chi trả toàn bộ trong một lần mà sẽ được trả dần tới 3/6/2024. Ngoài ra, còn hơn 1.090 tỷ đồng trái phiếu dự kiến đáo hạn trong năm 2020.

Cũng trong tháng 6/2020, HĐQT PDR thông qua phương án dùng tài sản là các hợp đồng tiền gửi có kỳ hạn hoặc số dư trên tài khoản tiền gửi để cầm cố đảm bảo các nghĩa vụ của công ty tại OCB Bến Thành, đồng thời giải chấp toàn bộ tài sản quyền sử dụng đất và tài sản tại Dự án phân khu số 9, KĐT du lịch sinh thái Nhơn Hội, Quy Nhơn.

Đồng thời, Phát Đạt sẽ dùng toàn bộ diện tích khu thấp tầng với tổng diện tích hơn 224.192m2 dự án này thấp chấp cho PVcombank để đảm bảo nghĩa vụ của CTCP Đầu tư Danh Khôi Holdings.

Phát Đạt đặt mục trong 5 năm tới sẽ trở thành Top 5 các nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, thực hiện dự án ở tất cả hân khúc từ trung cấp đến cao cấp tại TP.HCM và các tỉnh thành khác.

Đa dạng hóa sản phẩm là một phương cách tạo nên nguồn thu và lợi nhuận của PDR. Từ những dự án nhà cao tầng có quy mô lớn và trung bình với sản phẩm biệt thự và căn hộ cao cấp, PDR đã mở rộng một phần sang sản phẩm đất nền diện tích nhỏ, phù hợp với nhu cầu để ở và đầu tư. Tính đến cuối năm 2019, tổng quỹ đất mà PDR đã phát triển được là 438,79 ha.

Được biết, năm 2019 doanh nghiệp ghi nhận 3.400 tỷ đồng doanh thu và 874 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng trưởng 58% và 35% so với năm 2018. Tồn kho của doanh nghiệp 7.994 tỷ đồng:, chiếm 58% tổng tài sản, tài sản dơ dang dài hạn là 908 tỷ đồng, chiếm 6,5% tổng tài sản.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, tồn kho của hai dự án đã chuyển nhượng và đang chờ hoàn tất thủ tục pháp lý là The EverRich 2 và The EverRich 3 ghi nhận 4.473,3 tỷ đồng , chiếm 56% tổng giá trị cơ cấu của hàng tồn kho còn lại là các dự án Nhơn Hội – Bình Định 2.791,2 tỷ đồng, dự án ở Bình Dương 596,3 tỷ đồng …

Phát Đạt cho biết, số tiền này chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho 6 dự án.

Ồ ạt nhận dự án, chuyển nhượng mập mờ?

Nhắc đến những dự án gắn với tên tuổi Phát Đạt, nhà đầu tư tập trung tới thời điểm kết thúc chuyển nhượng cặp đôi dự án The EverRich.

Như trên đã thông tin, dự án The EverRich II (The River City) và The EverRich III chiếm khoảng 30% tổng giá trị tài sản PDR.

Giai đoạn 2009 – 2016, Phát Đạt đã thế chấp hai dự án này cho các khoản vay và trái phiếu tại ngân hàng Đông Á, số tiền thu về dùng để đầu tư cho hai dự án.

Trước áp lực trả nợ cho ngân hàng Đông Á, cuối năm 2018, Phát Đạt đã kí hợp đồng chuyển nhượng cả hai dự án cho đối tác trong nước và đã thu về hơn 6.000 tỷ đồng phục vụ cho việc thanh toán nợ cũ.

Trong đó, The EverRich II được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và The EverRich III được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Dynamic Innovation. Từ đó đến nay, các dự án này đã có ba lần đổi chủ.

Đến đầu năm 2019, một phần dự án The EverRich III bao gồm quyền sử dụng đất của hai lô B1 và B4 đã được chuyển nhượng theo hợp đồng số E3-B1-B4/HĐCNDA-DIC. Theo đó, Phát Đạt đã ghi nhận một phần doanh thu, tương ứng giảm gần 1.200 tỷ đồng từ đối tác.

Tính đến giữa năm ngoái, Dynamic Innovation thế chấp tất cả các quyền tài sản liên quan đến một phần dự án The EverRich III (không bao gồm khối nhà ở thấp tầng và nhà liền kề vườn) tại VPBank – chi nhánh TP HCM.

Theo tìm hiểu, cả Dynamic Innovation và Big Gain cùng được thành lập vào tháng 3/2017 bởi các cá nhân và có cùng trụ sở tại số 104 Cống Quỳnh, phường Cầu Ông Lãnh, quận 1, TP HCM. Trong đó, Dynamic Innovation do ông Hoắc Anh Hán (người Hoa) làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật.

Vốn điều lệ khởi điểm của Dynamic Innovation 200 tỷ đồng và của Big Gain là 150 tỷ đồng. Đến cuối năm đó, hai doanh nghiệp này tăng vốn lên 2.000 – 5.000 tỷ đồng.

Khi đó, các cổ đông cá nhân đều đã thoái vốn. Dynamic Innovation trở thành công ty con của CTCP Dịch vụ Đầu tư Hải Hà, còn Big Gain do CTCP Đầu tư Xây dựng Nam Thiên và CTCP Dịch Vụ Thương Mại Phú Xuân đồng sở hữu.

Khoảng một năm sau, vào cuối tháng 12/2018, Hải Hà chính thức chuyển nhượng Dynamic Innovation cho CTCP Đầu tư Phát triển Smart. Đến tháng 1/2019, Big Gain cũng được sở hữu bởi chủ mới gồm CTCP Đầu tư Xây dựng DAT và CTCP Quản lý Tài sản AMG.

Như vậy, Phát Đạt đã chuyển nhượng dự án cho hai doanh nghiệp đối tác khá loằng ngoằng trong chuyện sở hữu và tăng vốn điều lệ. Điều này cũng cho thấy những vấn đề về vốn thực của Phát Đạt, dấu hỏi tương lai hai dự án nói trên.

Tuy dòng tiền hiện tại của Phạt Đạt không mấy ổn nếu không muốn nói là đói vốn như khát nước, nhưng doanh nghiệp này vẫn “mát tay” với hàng loạt dự án.

Ngày 18/6 vừa qua, HĐQT PDR đã thông qua việc nhận chuyển nhượng 99% vốn góp tại CTCP Bến Thành – Long Hải, đơn vị sở hữu Khu du lịch Bến Thành – Long Hải (tên thương mại Tropicana Beach Resort & Spa) và Wyndham Tropicana Resort & Villa Long Hải. CTCP Bến Thành – Long Hải được thành lập vào ngày 1/3/2007, có trụ sở chính tại tỉnh lộ 44A, thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Từ đó đến nay, công ty đã có ba lần thay đổi người quản lí doanh nghiệp, theo thứ tự: Ông Nguyễn Văn Hùng (tính đến ngày 27/8/2015), bà Lê Thị Hồng Hạnh (tính đến ngày 24/1/2017) và ông Nguyễn Anh Tuấn (tính đến ngày 23/6/2017).

Thông tin về vốn điều lệ cũng như cổ đông sáng lập của Bến Thành – Long Hải không được công bố. Song, đơn vị này có liên quan đến một doanh nghiệp niêm yết hoạt động trong lĩnh vực buôn bán kim loại và quặng kim loại.

Trong năm 2016, CTCP Sản xuất Xuất nhập khẩu Inox Kim Vĩ (mã KVC) đã chuyển cho Bến Thành – Long Hải 36 tỷ đồng để hợp tác thực hiện Dự án Khu du lịch Bến Thành – Long Hải.

BCTC năm 2018 và 2019 đã kiểm toán của Kim Vĩ cho biết thêm, theo thỏa thuận hợp đồng, Kim Vĩ sẽ góp vốn bằng tiền với tỉ lệ 10% vốn đầu tư của dự án.

Và cũng tại thời điểm này, hai bên chưa xác định được tổng vốn đầu tư của dự án (bao gồm tổng chi phí chuẩn bị đầu tư, thi công xây dựng hoàn thiện công trình cho tới khi dự án đi vào hoàn thiện và khai thác.

Theo Kim Vĩ, việc hợp tác đầu tư này không hình thành pháp nhân mới và lợi nhuận từ dự án sẽ được phân chia theo tỉ lệ vốn góp của các bên.

Ngoài ra, ông Đỗ Hùng, Chủ tịch HĐQT Kim Vĩ đồng thời là Chủ tịch HĐQT của Bến Thành – Long Hải. Bà Lê Thị Hồng Hạnh, người từng giữ vị trí quản lí Bến Thành – Long Hải cũng là vợ của ông Đỗ Hùng và từng là Phó Tổng Giám đốc của Kim Vĩ.

Còn về Khu du lịch Bến Thành – Long Hải, dự án này được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Bến Thành – Long Hải từ năm 2007.

Theo thông tin do Kim Vĩ đăng tải trên website từ năm 2015, Khu du lịch Bến Thành – Long Hải được xây dựng trên khu đất rộng 12,5 ha, tọa lạc tại xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Giai đoạn 1 (2,5ha) của dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động vào năm 2007. Dự kiến giai đoạn 2 (2,7ha) có tổng mức đầu tư 106 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất giai đoạn 2, chủ đầu tư có kế hoạch tiếp tục giai đoạn 3 (7,2ha), gồm 500 biệt thự có diện tích 170m2 mỗi căn. Tổng mức đầu tư cho giai đoạn này trên 300 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Báo Bà Rịa – Vũng Tàu từng nhiều lần phản ánh giai đoạn 2 của dự án chậm tiến độ nhiều năm liền.

Ngoài Khu du lịch Bến Thành – Long Hải, cuối năm 2019 vừa qua, Bến Thành tiếp tục ra mắt một dự án nghỉ dưỡng khác mang tên Wyndham Tropicana Resort & Villa Long Hải, tọa lạc tại cầu Tum, ĐT44A, Phước Hải, Đất Đỏ, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Sau Nghị định 69/2019/NĐ-CP, hồi tháng 3/2020, TP HCM đã duyệt tiếp tục triển khai hai dự án BT của Phát Đạt bao gồm Trung tâm thể dục thể thao (TT TDTT) Phan Đình Phùng và Đầu tư xây dựng hạ tầng nội bộ Khu I (Khu cổ đại).

Tại Dự án TT TDTT Phan Đình Phùng, UBND TP HCM giao cho Phát Đạt liên danh với Tổng CTCP Đền bù Giải tỏa làm chủ đầu tư theo Quyết định số 01/QĐ-UBND ngày 2/1/2018. Theo phương án được duyệt, được xây dựng trên khu đất 1,4ha, gồm 7 tầng nổi và ba tầng hầm. Tổng mức đầu tư dự kiến 1.954 tỷ đồng. Ban đầu, dự án dự kiến khởi công vào quí I/2018 và hoàn thành xây dựng trong vòng 24 tháng.

Với Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng nội bộ Khu I (Khu cổ đại), Dự án này có qui mô hơn 84 ha nằm trong Dự án Công viên Lịch sử – Văn hoá Dân tộc tại quận 9.

Trên thị trường bất động sản, Phát Đạt được coi là ông trùm gắn với tên tuổi nhiều dự án nghìn tỷ, và thực tế doanh nghiệp này vẫn đang tiếp tục dài tay gom thêm dự án và đất. Nhưng trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu Phạt Đạt lại nằm trong danh sách cổ phiếu yếu kém. Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, không khó để nhận ra những thủ thuật tạo doanh thu qua các khoản phải thu, động thái mang cổ phiếu đi cầm cố vay tiền thì đến “thùng gạo” cũng rỗng, hay chính những cuộc chạy đua trái phiếu,…đã vô tình tố cáo năng lực tài chính quá yếu kém của Phạt Đạt.

Theo Reatimes